Vous aimeriez diversifier votre patrimoine immobilier tout en optimisant votre fiscalité ? Le statut LMNP apparaît aujourd’hui comme une valeur refuge de l’investissement locatif français. S’adaptant à une grande variété d’investisseurs, des jeunes actifs aux futurs retraités, elle autorise une gestion immobilière facile et une structure fiscale favorable. Mais est-ce vraiment le meilleur choix pour votre projet immobilier ? Nous vous donnons les clés pour comprendre les spécificités du LMNP.
Le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, définit le statut juridique et fiscal d’un particulier qui propose un logement meublé à la location en dehors d’une activité exercée à titre professionnel. En d’autres termes, cette définition du LMNP implique que le bailleur doit considérer comme secondaire son investissement en location meublée et ne pas en faire sa principale source de revenu.
Pour être juridique au sens de la loi, un logement meublé doit disposer d’un aménagement minimum conforme aux prescriptions énoncées dans l’article 15-4 de la loi du 6 juillet 1989 qui déclare que pour être reconnu comme meublé, un logement doit contenir un mobilier suffisant en qualité et quantité, permettant d’y vivre immédiatement :
Un logement doit comporter au minimum une literie complète, une cuisine avec un matériel pour la cuisson, réfrigérateur, four ou micro-ondes, vaisselle, mobilier de rangement, une table, des sièges, des luminaires ainsi que des outils de nettoyage.
Il est à signaler que le statut LMNP s’applique à plusieurs types de logements : maisons, appartements, résidences étudiantes, résidences de tourisme, chambres d’hôtes ou résidences pour seniors. Le logement doit également proposer une surface d’au moins 9 m². La location sous LMNP permet aussi bien une mise en location annuelle qu’une exploitation saisonnière. Il est compatible avec la location ponctuelle ou régulière, tant que les critères de logement meublé adéquat sont respectés. Ainsi, sont admises les locations saisonnières de courte durée, notamment destinées à des vacanciers, comme les locations longue durée visant un public plus stable (étudiants ou familles).
Pour bénéficier du statut très recherché de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est nécessaire de savoir exactement quelles sont les différentes conditions LMNP fixées par le droit fiscal français, règles strictes assurant la qualité des investissements immobiliers ainsi qu’une forme de transparence fiscale.
L’administration fiscale porte une attention spécifique au statut LMNP. C’est fondamentalement lié au respect de deux conditions à respecter impérativement par tout investisseur souhaitant se placer sous ce régime :
Le non-respect de ces plafonds peut entraîner une requalification en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des conséquences fiscales largement différentes.
En plus des exigences fiscales, le logement loué doit respecter plusieurs obligations d’équipement, imposées par la loi du 31 juillet 2015. Votre bien immobilier doit obligatoirement être meublé, comprenant les équipements minimums nécessaires à une occupation normale :
Par ailleurs, le non-respect de ces équipements exposera la location meublée à une requalification en location nue, vous privant ainsi à la fois des dispositions légales favorables à la location meublée, et par là même des avantages fiscaux associés au statut LMNP au titre d’un régime de faveur.
Au-delà des équipements obligatoires à fournir, le logement LMNP doit impérativement respecter certains critères légaux de décence, il doit être affecté à une utilisation d’habitation exclusive, il doit être sécurisé pour ses occupants et ne pas avoir de risques manifestes pouvant affecter la santé physique des locataires, il doit répondre aux normes sanitaires.
Si le logement est un bien dans un immeuble classé en copropriété, il ne peut pas être expressément interdit par le règlement de copropriété. Les critères juridiques mentionnés concourent à éviter les abus en matière locative, mais également à assurer un confort aux futurs locataires, de manière à renforcer votre crédibilité et la compétitivité de votre location dans le marché locatif.
Pour consolider votre qualité de LMNP, ne saurait être omise, dès le début de votre activité locative, une étape hautement importante. Vous avez en effet 15 jours à compter du début de votre activité pour procéder à votre déclaration d’immatriculation, celle-ci se réalisant en ligne, sur le site officiel de l’INPI. Pour cela, vous devez :
Cette démarche administrative vous permettra d’obtenir comme il se doit votre numéro SIRET obligatoire pour vos futures déclarations. Avec le statut LMNP, quelques obligations fiscales spécifiques peuvent s’ajoutent aussi à vos habituelles :
L’un des principaux avantages LMNP est la fiscalité attractive. Les recettes locatives liées à la location meublée sont imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de bénéficier de deux régimes fiscaux intéressants :
Un autre avantage important du statut LMNP est qu’il permet de récupérer la TVA sur un investissement immobilier neuf en résidence avec services (résidences étudiantes, seniors, tourisme…) pour un montant de 20 % du prix d’achat de votre bien, sous réserve que l’établissement offre au moins quatre types de services supplémentaires comme la réception, le linge de maison, le ménage et la restauration.
Dans le cas d’un logement en location meublée non professionnelle en résidence avec services, la gestion locative est totalement déléguée à un gestionnaire professionnel qui s’occupe de la recherche et la sélection des locataires, l’entretien du quotidien et la gestion des parties communes. Vous échappez ainsi à toutes les préoccupations de la location habituelle (vacances locatives, relances locataires ou réparations urgentes).
Et c’est ici l’argument favori des investisseurs de l’immobilier locatif meublé : la flexibilité du régime LMNP. Chaque année, il est libre de changer d’option fiscale afin de mieux répondre à ses propres besoins et optimiser sa stratégie fiscale (entre le régime micro-BIC ou le réel simplifié). En outre, après 22 ans de détention, la revente est entièrement exonérée d’imposition sur la plus-value, ce qui en fait un investissement particulièrement intéressant sur le long terme.
Vous avez l’intention d’investir dans un investissement immobilier locatif et vous voyez le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le dispositif LMO (Livré – Meublé – Occupé), qui, bien que proches, conservent des différences à prendre en compte.
Le LMNP est un statut encadré légalement de la location meublée classique d’un bien immobilier. Il est ouvert à tout particulier qui souhaitant se lancer dans la location meublée sans pour autant en faire son activité professionnelle principale.
Le LMO représente l’approche commerciale et mieux optimisée de l’investissement en immobilier neuf, en raison d’avantages immédiats et plus performants comme le montage exclusif proposé par certaines sociétés spécialisées comme Aventim Résidentiel. Néanmoins, la location meublée d’une manière optimisée demeure compatible avec le statut LMNP classique, qui est renforcé par plusieurs points améliorés.
La différence principale entre ces deux options réside dans le mode d’achat et dans les modalités de gestion de l’immeuble, en LMNP « classique », vous achetez le bien immobilier vous-même. Le choix du locataire, de la rédaction du contrat de location, ainsi que les démarches administratives incombent à vos soins. En LMO, l’environnement est clé en main : dès que vous avez réservé le bien immobilier visé, le partenaire immobilier s’occupe de toute la gestion de la location. Le locataire est choisi préalablement, le bail est signé, les loyers sont reçus dès la réservation du logement, sous condition de la vente définitive notariée.
La différence se situe aussi très fortement au niveau rentabilité : le LMNP propose généralement une rentabilité légèrement supérieure à la location nue avec des loyers plus élevés à cause de la location meublée, mais reste très variable selon le marché et la situation géographique du bien. Au contraire, les biens sous dispositif LMO affichent une rentabilité beaucoup plus élevée, avec des niveaux de loyers souvent de 10 à 30 % supérieurs à ceux de la location nue classique. À ceci s’ajoute une fiscalité extrêmement avantageuse, avec la possibilité d’amortir à la fois le bien immobilier et le mobilier.
Avec le LMNP classique, vous gérez le bien immobilier comme vous l’entendez, mais en restant soumis aux zones dictées par certaines mesures de régulation locale ou nationale. En LMO, vous ne vous déplacez vers aucune carte géographique, ni aucune zone de revenus locatifs. Vous maîtrisez totalement la gestion future, vous reprenez le bien à emploi à votre convenance, et aucune durée de présence minimum n’est exigée en cas de revente.
Au final, bien que tous deux destinés à la location meublée, le statut LMNP classique correspond davantage à une gestion autonome de l’investissement, la LMO est une formule innovante avec accompagnement global visant à optimiser rapidement votre rentabilité locative.
Avant de démarrer les formalités administratives indispensables pour obtenir le statut LMNP, vous devez d’abord doter votre logement meublé des équipements requis. En effet, pour répondre aux exigences légales, votre appartement ou maison doit être pourvu d’un minimum d’équipements fixés par le décret du 31 juillet 2015, mentionnés précédemment.
Vous vous devez de respecter scrupuleusement cet équipement, faute de quoi l’administration fiscale risque de requalifier votre location en location vide.
Autre étape obligatoire pour obtenir le statut du LMNP : l’immatriculation en ligne au guichet électronique des entreprises, disponible sur le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette démarche est obligatoire pour pouvoir commencer à exercer l’activité de loueur meublé en toute légalité. Vous disposez d’un délai de 15 jours maximum après le début de votre activité locative pour vous enregistrer, sous peine de sanction fiscale.
Il est aussi conseillé une fois immatriculé de souscrire à un Organisme de Gestion Agréé (OGA), qui va renforcer la sécurité de vos démarches fiscales, et éviter la majoration de 25 % de votre base imposable. Par ailleurs, sachez que les charges engendrées par cette adhésion sont 100% déductibles des bénéfices imposables liés à votre activité de loueur meublé non professionnel.
La création de votre espace professionnel en ligne sur le site officiel des impôts est une étape indispensable pour optimiser la gestion de vos obligations fiscales, avec notamment la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). À noter que la CFE est généralement exonérée lors de la première année, sauf si le début d’activité est fixé au 1er janvier de l’année concernée.
Lors de votre immatriculation LMNP, vous aurez préalablement choisi votre régime fiscal parmi :
Le choix de votre régime fiscal conditionne fortement la rentabilité de votre investissement LMNP. N’hésitez pas à faire appel à un simulateur fiscal en ligne pour déterminer quel régime fiscal sera le plus avantageux pour votre location meublée.
Comparez, analysez et affinez votre besoin
Visitez nos appartements
Effectuez des simulations financières et fiscales
Découvrez votre futur lieu de vie et son quartier
